●分析、判断和预测房地产市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握房地产市场发展阶段和经济发展阶段，并将对各项指标的分析同房地产市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。

　　●单纯针对房地产市场短期问题实行的解决方案虽然当时效果很明显，但如果未能同步解决与房地产问题相关的深层次的经济、社会等其他领域的问题，不能统筹考虑特定解决方案的长期影响，短期解决方案很可能会成为未来房地产市场出现新问题的原因。

　　2016年底的中央经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”。研究建立房地产基础性制度和长效机制要取得预期成效，需要准确把握我国房地产市场所处发展阶段，并根据发展阶段的变化适时调整发展目标，在此基础上，尊重房地产市场发展的客观规律，重视从长期、系统的角度进行相应的制度和机制设计。

　　准确把握我国房地产市场所处发展阶段和面临的主要风险

　　加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制首先需要准确把握国情，特别是准确把握我国房地产市场所处发展阶段、面临的主要风险和要解决的主要问题。

　　从国际比较的视角观察，发达国家在房地产市场发展过程中都经历过快速发展阶段，也都有过市场运行比较平稳的时期，一些国家还出现过房地产泡沫。在不同的发展阶段，房价涨幅、新建房屋规模等市场运行指标会呈现不同的特征。在供不应求阶段，房价、投资和新建房屋数量等主要指标增速都较快，但到了供求基本平衡阶段后，房价涨幅一般会回落，新建房屋数量会减少，房地产投资增速会明显回落。房地产市场发展阶段还与经济发展阶段表现出高度的重合性。因此，分析、判断和预测房地产市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否正常，而应首先把握房地产市场发展阶段和经济发展阶段，并将对各项指标的分析同房地产市场发展阶段和经济发展阶段的特征结合起来。

　　从1998年到2013年，我国房地产市场总体呈现投资增速较高、销售高速增长和房价涨幅较高的“三高”特征，期间虽然也曾出现过两次调整，但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年到2013年我国房地产市场运行的特征实际上反映了市场总体处于供不应求的状况。这与广大发达经济体房地产市场发展历程相似，在市场处于供不应求的阶段，房价涨幅高、投资增速高。房地产市场供不应求往往与一个国家经济增速较快、居民收入增长较快和人口快速增长相重合。在房地产市场从供不应求转向供求基本平衡后，运行特征就会出现明显变化，突出表现在房屋新开工面积下降、房地产投资增速放缓等方面。2013年，我国城镇户均住房套数已达到1.0套左右，而日本在户均住房套数达到1套后，房屋新开工面积开始下降。根据近年来我国房屋新开工面积情况和正常施工进度测算，我国已开始进入房屋竣工面积的高峰期，这意味着房屋存量规模正处于快速增长期，户均住房套数将进一步增加，市场供求将更加宽松。由于发展阶段变化，“十三五”期间我国房屋的新开工面积也将趋于下降，房屋施工面积在“十三五”期间也将开始下降。由于施工面积的下降，房地产投资增速也将逐步正常回落，房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。随着新建房面积的下降，二手房交易的比重将逐步上升。