1998年城镇住房制度改革以来，我国住房市场快速发展，城镇居民居住条件明显改善。但在住房市场快速发展过程中，也出现了一些问题，各界对住房市场的发展态势也一直存在不同看法。由于我国住房市场发展历程短，面对住房市场发展中出现的一些情况和问题，各界经常通过与美国等典型经济体的住房市场发展情况进行比较来对我国的住房市场发展情况进行分析判断。因此，全面、客观、准确地分析典型经济体住房市场的发展历程，厘清住房市场波动背后的原因和规律，将有助于对我国住房市场的发展情况进行更好分析和判断。

　　重视从长周期的视角观察和分析典型经济体住房市场的变化

　　住房市场的发展是一个长期过程，观察的周期不同，得出的结论会存在很大差异。如果只观察过去30年典型经济体住房市场的发展情况，可以发现，日本、英国等发达经济体在过去30年住房新开工量并不高，这是因为这些发达经济体早在30年前就已经解决了住房总量不足的问题。从住房价格和市场风险情况观察，日本在上世纪80年代后期出现了房地产泡沫，而房地产泡沫破灭对日本经济产生重大冲击；本世纪初以来，美国房价涨幅加大，并造成次贷危机的爆发；香港也曾在上世纪90年代出现住房价格的大幅上涨和房地产泡沫的破灭。

　　但是如果将观察的周期延长到50年，可以发现，美国、日本、英国、德国等典型经济体住房市场快速发展、住宅集中建设、房价涨幅较高的阶段基本集中在30年以前。比如原联邦德国1960—1974年的15年间每1000个居民住房建设量平均为10套，而1991年以来每1000个居民的住房建设量平均不到4套。从住房价格变化情况看，主要经济体住房价格涨幅最快的阶段基本也在1960年到1980年之间。以美国为例，1963年到1978年，15年时间美国新建住宅销售均价从19300美元上涨到62500美元，1978年的销售均价是1963年的3．24倍。从1998年到2013年，美国新建住宅销售均从181900美元上涨到324500美元，2013年的销售均价是1998年的1．78倍，1998年到2013年的房价涨幅显著低于1963年到1978年的房价涨幅。

　　值得关注的是，虽然1998年到2013年美国住房价格的涨幅已显著低于1963年到1978年，但美国在房价涨幅放缓之后仍然出现了次贷危机。由于住房是伴随居民一生的必需品，认识、分析住房市场的波动，客观上也要求将观察的周期尽可能延长。只有从长周期观察，才可能减少对住房市场中长期发展趋势的误判。

　　重视把握住房市场波动背后的规律

　　从较长时期观察，可以清楚地看到典型经济体在不同的发展阶段，住房市场的运行特征存在较大差异。只有厘清住房市场变化背后的规律，才可能更好地分析、判断住房市场中长期变化趋势和短期波动态势。

　　从日本、德国等典型经济体住房市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量较大规模建设期将明显回落。从房价变化情况看，典型经济体在住房需求快速增长、住房大规模建设阶段的房价涨幅普遍较高，这一阶段由于住房的大规模建设客观上对经济增长的带动作用也较为明显，居民收入增速也保持在较高水平。居民收入的较高增速和住房需求的较快增长是这一阶段房价涨幅较高的最主要原因，这一阶段也是住房市场比较繁荣的时期。

　　分析典型经济体住房市场的发展历程，可以发现，住房市场的中长期变化趋势主要受人口总量和结构变化、经济增长与居民收入变化情况影响，一旦人口总量和结构变化趋势发生变化，经济增速和居民收入增速放缓，住房市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。需要注意的是，在住房市场进入平稳发展阶段后，一旦相关政策不当，极易引发房地产泡沫风险等问题，如美国、日本和我国香港都曾在经济增速和居民收入增速放缓后，实行了不恰当的住房金融政策，并引发了房地产泡沫问题。因此，在住房总量不足的矛盾基本解决后，需要更加重视保持住房相关政策的稳定性。

　　重视相关政策对住房市场的影响

　　住房市场是受政策变化影响较大的市场。金融政策、土地政策、税收政策和住房保障政策等的调整都会对住房市场产生一定影响。其中，住房金融政策和土地政策对典型经济体住房市场的短期波动影响最为显著。

　　在美国等典型经济体出现房地产泡沫或市场萧条等大幅波动情况时，几乎都可以找到住房金融政策方面的原因。比如，美国、日本和我国香港在出现房地产泡沫阶段时都与当时的低利率政策密切相关，而利率的持续升高则造成泡沫破裂。再如，上世纪70年代末期，美国为抑制通货膨胀，开始大幅度提高贷款利率，1981年30年期抵押贷款固定利率最高时曾超过18％，而在1977年，30年期抵押贷款固定利率最高不超过9％。由于贷款利率大幅提高，居民的购买能力显著下降，1977年，美国新建住房销售量为81．9万套，1981年下降到只有43．6万套。由于销售量大幅下降，美国新建住宅的开工量也显著减少。1977年，美国已开工的新建私人住宅接近200万套，到1981年则只有108万套。

　　土地供给是形成住房供给量的基础和前提，也是决定住房供给趋势的主要因素，因此土地政策的调整会对住房供给形势，进而对住房市场运行的总体态势带来较大影响。典型经济体住房市场的发展历程表明，土地供给不足或供给过量都会造成住房市场供应失衡，而供应失衡通常会诱发住房市场的大幅波动。例如，2008—2009年，香港新增住宅用地只有0．019公顷，导致2010年香港仅有约19800个住宅单位建成，不到2000年的四分之一，致使2011年和2012年香港房价呈现快速上涨趋势。

　　目前我国城镇户均住房套数已达到1套左右，住宅投资增速已开始回落，经济也从高速增长转向中高速增长。对照典型经济体住房市场发展历程，大体可以判断目前我国的住房市场正在从快速发展阶段转向平稳发展阶段。由于发展阶段的变化，住房市场将会出现一些与快速发展阶段不同的特征。认识到住房市场发展阶段正在发生变化，将有助于更客观地看待当前住房市场出现的一些变化。

　　（作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所）